Wat doe je als zestig procent van je woningvoorraad gemaakt is voor gezinnen terwijl je huurders maar voor zo’n dertig procent uit gezinnen bestaan? Hoe ga je om met steeds meer oudere huurders die moeite krijgen met traplopen? Jelmer de Wit en Peter van Antwerpen van Vivare zijn dagelijks bezig met oplossingen bedenken voor deze vraagstukken. Jelmer werkt als asset manager en houdt de vinger aan de pols in meerdere gebieden waar Vivare woningen heeft. Peter bedenkt als conceptontwikkelaar oplossingen voor allerlei vraagstukken waar Vivare mee te maken heeft.
“Waar we veel naar kijken, zijn kansen om te ‘verdichten’ in onze bestaande wijken. Want gebeurt er eigenlijk wel wat op dat saaie grasveld of kunnen we daar nog wat woningen bijbouwen?” vertelt Peter. “Daarbij zien we dat er steeds meer behoefte is aan woningen voor één en twee personen. Die hoeven niet zo groot te zijn. Daarom zijn we ook druk bezig om op allerlei manieren kleinere woningen toe te voegen. En onderzoeken we om hoekwoningen in ons bezit hierop aan te passen.”
Hoe werkt het?
Zodra er een hoekwoning leeg komt, bekijkt Vivare de situatie. Grenst de woning aan een grote tuin of plantsoen? Dan kan het blok worden uitgebreid met bijvoorbeeld 3 nieuwbouwbouwwoningen, verdeeld over meerdere verdiepingen. De begane grond maakt Vivare levensloopgeschikt, de verdiepingen zijn geschikt voor starters. Soms is het juist handiger om de bestaande hoekwoning te slopen en te vervangen door nieuwbouw. Dit kan gecombineerd worden met groot onderhoud. Als alles klaar is, zijn er meer woningen gerealiseerd en het hele blok heeft in dat geval dan een nieuwe frisse uitstraling gekregen.
Peter: “Je hebt als gemeente niet onbeperkt weiland om vol te bouwen. Dus zul je de ruimte binnen de stadsgrenzen zo goed mogelijk moeten benutten. Zo kun je bedrijventerreinen of parken ombouwen. Maar die terreinen zijn meestal niet in ons bezit. Vaak hebben onze woningen flinke zijtuinen of stukjes gemeentegrond rondom een blok. Daar kun je slim gebruik van maken en zo kwam het zijwaarts optoppen in beeld. We hebben het hele woningbestand onderzocht op mogelijkheden. Er blijken bij de hoekwoningen veel kansen te liggen om in plaats van of naast zo’n hoekwoning uit te breiden. Er zouden op deze manier zomaar 100.000 woningen in Nederland bij kunnen komen!”
“Door in plaats van één woning drie appartementen te maken, creëren we extra aanbod èn een betere match.”
Aansluiten op behoefte
Jelmer: “De behoefte aan kleinere woningen is enorm gestegen. Veel ouderen wonen in hun eentje in een eengezinswoning. Die zijn vaak niet levensloopgeschikt bijvoorbeeld, maar een alternatief is nu niet snel voorhanden. Daarnaast komen starters heel lastig aan een woning. Met deze nieuwe hoekwoningen willen wij bijdragen aan het oplossen van deze problemen. Door in plaats van één woning drie appartementen te maken, creëren we extra aanbod èn een betere match.”
Peter: “We ambiëren het principe ‘bouwen voor de buurt’, Deze buurten zijn gebouwd in de jaren ’60 en ’70 toen we nog met 4 of 5 mensen in een woning leefden. Nu is dat iets meer dan 2 personen per woning. Door weer meer mensen in de wijk te laten wonen, zorgt dat weer voor meer leefbaarheid en profiteren de buurtwinkels hier van. Win-win!”
Jelmer: “Het ligt bij mensen vaak heel gevoelig wanneer we woningen willen slopen. We hebben bijvoorbeeld woningen in ons bezit die ruim zijn gelegen en aan een opknapbeurt toe zijn, maar die niet of heel lastig toekomstbestendig gemaakt kunnen worden. Als we dan 12 woningen kunnen vervangen door 30 woningen, willen we dat mensen achteraf toch blij zijn met deze verandering.
Snelle oplossing
Vivare heeft met diverse aannemers en architecten gesproken om de beste aanpak te kiezen. Peter: “Zo zijn er stapelbare 3D units die zo van de vrachtwagen komen. Je kunt per unit de beste plaats kiezen voor bijvoorbeeld het balkon of de ingang. Het bouwen gaat supersnel. Dat willen we ook want we gaan voor maximaal 2 maanden leegstand. Dus als een huurder opzegt en zijn sleutel inlevert, we 2 maanden later 3 nieuwbouw appartementen kunnen verhuren. We starten binnenkort met twee pilots in Elst en in Rheden. We willen daarmee laten zien dat we het echt menen en we willen leren wat nodig is om de aanpak op te kunnen schalen naar honderden woningen.”
Samenwerken
Om de hoekwoningaanpak te laten slagen, werken diverse partijen met Vivare samen. De doorlooptijd van 2 maanden is nu namelijk nog onhaalbaar. Normaal staat hier 2 a 3 jaar voor. Jelmer: “Zo hebben we de gemeente nodig voor het snel verkrijgen van bouwvergunningen. In Elst maken we de eerste drie appartementen zonder te slopen. En in Rheden gaan we de bouw koppelen aan een grootschalige renovatie. De vergunning hebben we toch nodig en we zijn daar al aan het werk. Daarnaast kijkt de gemeente mee naar verkeer, parkeren, groen en water. Zij willen, net als wij, een fijne wijk behouden. Ook Liander is een belangrijke partij, want door de netcongestie is uitbreiding niet altijd mogelijk. De provincie en de Groene Metropoolregio werken mee om de oplossing op te kunnen schalen naar de regio en provincie en mogelijk naar heel Nederland. Want de mismatch tussen woningen en bewonersbehoefte is niet alleen een Gelders probleem.
We werken tot slot samen met andere woningcorporaties. Ook die bedenken allerlei creatieve oplossingen om hun woningbestand uit te breiden. We leren veel van elkaar!”
